Rynek nieruchomości nigdy nie przestaje zaskakiwać – a ostatnie dane z USA wydają się prosto mówić, że mamy do czynienia z totalnym zburzeniem klasycznych reguł ekonomii nieruchomościowej. Mimo oczekiwań spadków cen i spowolnienia sprzedaży, lipiec 2025 przyniósł zaskakujący wzrost sprzedaży domów już istniejących. To jednak nie koniec szoków – ich ceny przekroczyły poziomy nowych budynków, co stawia pytanie: jak mocno jest zepsuty ten rynek?
Niespodziewane odbicie sprzedaży i stałe ceny na 15-letnich minimach
Po niewielkim spadku w czerwcu, oczekiwano, że lipiec przyniesie dalsze schłodzenie do 15-letnich minimów sprzedaży dostępnych nieruchomości, z uwagi na podniesione stopy kredytów hipotecznych powyżej 6%, które tradycyjnie ograniczają popyt.
Tymczasem okazało się inaczej: sprzedaż istniejących domów wzrosła o 2% miesiąc do miesiąca, mimo że na przestrzeni ostatnich 3 lat utrzymuje się na bardzo niskim poziomie. Ten minimalny wzrost mimo niekorzystnych warunków może ilustrować początkową próbę adaptacji rynku lub chwilową anomalię.
Regionalne rozbieżności – kto wygrywa, kto przegrywa?
Analizy Narodowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) wskazują na silne regionalne różnice:
- Na Północnym Wschodzie sprzedaż wzrosła o 8,7% miesięcznie, a rocznie utrzymuje się na poziomie 500 000 sprzedanych domów, co oznacza 2% wzrost rok do roku. Średnia cena: 509 300 USD (wzrost 0,8%).
- W regionie Środkowego Zachodu odnotowano 1,1% spadek miesięczny, ale roczny wzrost 1,1%, średnia cena 333 800 USD (wzrost 3,9%).
- Na Południu wzrost sprzedaży 2,2% miesiąc do miesiąca, rocznie 1,85 mln domów (2,2% wzrost r/r). Średnia cena 367 400 USD (spadek 0,6%).
- Na Zachodzie wzrost sprzedaży miesięcznej 1,4%, ale spadek roczny o 4% i średnia cena 620 700 USD (spadek 1,4%).
Dlaczego starsze domy są droższe niż nowe?
Najbardziej kuriozalnym objawem kryzysu jest fakt, że koszt zakupu już istniejącego domu przewyższył pierwszy raz w historii koszt nowego budynku. To zjawisko, które przeczy klasycznym modelom ekonomicznym, pokazuje, jak rynek mocno odbiega od równowagi.
Z jednej strony mamy ograniczoną podaż nowych nieruchomości – budowa nowych domów jest kosztowna i powolna, a z drugiej rosnące koszty utrzymania oraz wyższe stopy kredytów starają się zniechęcić potencjalnych kupujących.
Jednak kupujący już odmawiają gonienia za absurdalnie wysokimi cenami. Liczba niesprzedanych domów sięga najwyższego poziomu od czasu lockdownów w 2020 roku, co mocno zniechęca sprzedających i wróży szybkie obniżki cen.
Tylko 21% domów sprzedano powyżej ceny wywoławczej, podczas gdy jeszcze w maju było to 28%, co wskazuje na rosnącą siłę negocjacyjną nabywców.
Z drugiej strony większość właścicieli nieruchomości ma obecnie bardzo korzystne stopy kredytowe. Według Goldmana Sachs, 87% posiadaczy kredytów hipotecznych korzystało z oprocentowania znacznie niższego niż obecne 6%, co odstrasza ich od sprzedaży lub refinansowania.
Z tego powodu właściciele twardo trzymają się swoich nieruchomości, nawet mimo rosnących kosztów kredytu.
CYNICZNYM OKIEM: Ta sytuacja to klęska dla młodego pokolenia, które marzy o własnym kącie. Właściciele mieszkań trzymają się niskich stóp sprzed lat i psują dynamikę rynku. To jak holding kapitału, który hamuje naturalną rotację i blokuje drzwi do realizacji marzeń o „amerykańskim śnie” – fenomen w pełnej krasie.
Perspektywy – +160 tys. nowych właścicieli to nadal za mało
Eksperci szacują, że wzrost stopy do 6% mógłby spowodować sprzedaż około pół miliona dodatkowych nieruchomości i przekształcenie 160 000 najemców w właścicieli, co byłoby istotnym ożywieniem rynku.
Niemniej jednak, efektywna stopa kredytu – około 4% – dalej hamuje tę dynamikę i pozwala inwestorom czy obecnym właścicielom wygodnie trzymać się mieszkania.
Rynek nieruchomości stoi dziś na rozdrożu. Ceny rekordowo wysokie, sprzedaż zaskakująco stabilna, a właściciele zaciśnięci w pułapce świetnych stóp sprzed lat. W Polsce, doświadczającej własnych problemów z dostępnością mieszkań i wysokimi kosztami, obraz zdaje się znajomy – rynek nieruchomości w wielu aspektach zaczął się psuć, a naturalna równowaga podlega coraz większym zawirowaniom.
Jest jednak w tym wszystkim jedno niepodważalne prawo – za chwilę musi nadejść moment korekty, który rozstrzygnie, czy rynek odbije się jeszcze mocniej, czy narastające napięcia zakończą się gwałtownym spadkiem wartości i dostępności mieszkań dla przeciętnego człowieka.
