Według najnowszej analizy firmy Zillow, 53 procent domów w USA straciło na wartości w ciągu ostatniego roku – to największy odsetek spadków od kwietnia 2012 roku, kiedy rynek nieruchomości jeszcze się odbudowywał po kryzysie finansowym. Wartość nieruchomości oszacowana przez Zillow (Zestimate) odzwierciedla trendy na rynku, opierając się na danych publicznych i lokalizacji.
CYNICZNYM OKIEM: Po latach boomu i wzrostów, które przypominały wyścig zbrojeń, rynek wraca do rzeczywistości. Czas gloryfikacji wartości nieruchomości kończy się gwałtownym zderzeniem z ekonomią, a połowa właścicieli obserwuje, jak ich majątek topnieje.
Właściciele nieruchomości – czy mają powody do niepokoju?
Największe spadki wartości odnotowano na Zachodzie i Południu USA. Metropolie takie jak Denver, Austin, Sacramento, Phoenix i Dallas doświadczyły największych strat. W przeciwieństwie do tego, większość miast na północnym wschodzie i Środkowym Zachodzie nie zanotowała masowych spadków. Jednakże spadki zaczynają obejmować coraz więcej domów także w innych regionach, co wskazuje na szerzenie się tendencji spadkowej.
Mimo dramatycznej statystyki spadku wartości, eksperci jak Treh Manhertz z Zillow uspokajają: większość właścicieli nie sprzedaje ze stratą, ponieważ wcześniej wartość ich domów znacznie wzrosła. Obecne zjawisko to raczej normalizacja rynku niż krach, który miał zrujnować bilanse finansowe.
CYNICZNYM OKIEM: Paradoksalnie, właściciele mogą świętować, iż „bańka” pękła, ale nie na tyle boleśnie, by zrujnować życie – przynajmniej na razie. Rynek powoli zdejmuje różowe okulary, przypominając, że niewidzialne ręce ekonomii mają własny kalendarz.
Rynek sprzedających, a kupujących – przewaga maleje
Raport Redfin pokazuje, że w USA mamy obecnie najsilniejszy od ponad dekady rynek kupującego – podaż domów znacznie przekracza popyt. Od kwietnia 2025 roku sprzedających jest aż o 30 procent więcej niż kupujących. W październiku różnica ta wyniosła już około 37 procent, co oznacza prawie 530 tysięcy domów dostępnych bez wystarczającej liczby nabywców.
To poważne wyzwanie dla sprzedających, którzy często są zmuszeni do przeprowadzki, ale mają trudności ze znalezieniem kupców na rynku o wysokich cenach i dużej niepewności.
Ceny domów w październiku 2025 roku wzrosły tylko o 0,3 procent miesiąc do miesiąca oraz o 2,9 procent rok do roku, co jest wyraźnym spowolnieniem wobec wcześniejszych lat. Wzrosty są zrównoważone spadkiem popytu i zwiększoną podażą ofert. Kupujących jest mniej, a wielu z nich, zwłaszcza tych niezwiązanych koniecznością przeprowadzki, obserwuje rynek z boku.
Jak wskazuje Chen Zhao z Redfin, mimo że spada liczba metropolii notujących miesięczne spadki cen, to nie przekłada się to na ożywienie popytu. Wciąż mamy do czynienia ze stagnacją i niepewnością, które ciągną się za rynkiem.
Co dalej z rynkiem nieruchomości w USA?
Obserwujemy normalizację cen po latach nadzwyczajnego wzrostu, podczas gdy podaż zaczyna przewyższać popyt. Rynek przechodzi z fazy boomu do fazy stabilizacji, co wymaga od właścicieli i inwestorów znacznej adaptacji. Chociaż sytuacja może nie być dramatyczna, to jednak kończy się okres łatwych i szybkich zysków na rynku nieruchomości.
Dla wielu właścicieli to czas na refleksję i ostrożność, a dla kupujących – okazja, choć obwarowana wieloma wyzwaniami. Wartości domów spadają, ale rynek nie popada w panikę – choć baczna obserwacja i rozsądne decyzje są teraz ważniejsze niż kiedykolwiek wcześniej.
To czas, w którym rynek nieruchomości w USA pokazuje, że bańka nie tyle pęka, co pęcznieje – ale w bardziej złożonym i różnorodnym tempie niż kiedykolwiek wcześniej.
