Polski rynek deweloperski po gorącej końcówce 2025 roku zwolnił w styczniu 2026 o 27% – sprzedaż w siedmiu największych aglomeracjach spadła do 3,8 tys. mieszkań z 5,2 tys. w grudniu. Deweloperzy wprowadzili 32% mniej lokali, ale oferta wciąż bije rekordy: 61,8 tys. mieszkań w dużych miastach, blisko 68 tys. licząc z okolicami.
Katarzyna Kuniewicz z Otodom szacuje: „Popyt dostosował się do mniejszej podaży – styczeń zamknie się ok. 3,6 tys. lokali.” Mimo spadku, to 29% lepiej niż rok temu.
CYNICZNYM OKIEM: Deweloperzy wstrzymali podaż, kupujący – portfele. Klasyczna gra w „kto mrugnie pierwszy”.
Regionalna mozaika: od raju po piekło sprzedającego
Sytuacja różni się miastami:
- Warszawa: Rynek sprzedającego – popyt przerasta ofertę.
- Katowice i Kraków: Nadpodaż – deweloperzy walczą o klienta.
- Wrocław i Poznań: Równowaga, sprzedaż wyprzedza nowe premiery.
Ceny stabilne z wyjątkami: Trójmiasto rośnie o kilkanaście procent r/r, Wrocław i Poznań o 4% (ledwo nad inflacją). W Łodzi, Katowicach i Krakowie ceny spadły rok do roku – sygnał korekty w nadmiarze.
Kuniewicz wyjaśnia bałtycki skok: „Wysokie ceny nowych lokali z 2025 i tańsze transakcje z tamtego okresu.”
CYNICZNYM OKIEM: W Warszawie płacisz premię za korki, nad morzem – za widok na Bałtyk. Wszędzie indziej deweloperzy rozdają mieszkania jak ulotki.
Czas wyprzedaży: Kraków tonie w magazynie
Większość rynków skraca czas wyprzedaży oferty, co uspokaja deweloperów – rynek „trawi” zapasy w bezpiecznym tempie. Wyjątek to Kraków, gdzie wskaźnik wzrósł – lokale stoją dłużej.
Historycznie wysoka oferta daje nabywcom komfort wyboru nie widziany od lat. Styczeń przyniósł ochłodzenie po boomie, z mniejszą aktywnością po obu stronach. Dla kupujących to okazja – stabilne ceny, nadmiar lokali, zwłaszcza w Katowicach czy Krakowie.
Deweloperzy zaciskają pasa, czekając na ruch RPP czy stopy procentowe. Czy to szczyt bańki, czy tylko przerwa? W Polsce, gdzie mieszkania to narodowa obsesja, styczeń 2026 przypomina: rynek lubi zaskakiwać – zwłaszcza tych z hipoteką na karku.
