Na polskim rynku nieruchomości trwa cicha rewolucja. Rodzimi inwestorzy po raz pierwszy w historii odpowiadają za aż 23% wszystkich transakcji komercyjnych. Zjawisko, które jeszcze trzy lata temu wydawało się niemożliwe, dziś staje się trendem napędzającym całą branżę. W epoce globalnej niepewności Polacy coraz chętniej przenoszą oszczędności z giełdy i obligacji w trwały, namacalny grunt – dosłownie.
CYNICZNYM OKIEM: Kiedy mury drożeją szybciej niż złoto, betoniarka staje się nowym symbolem klasy średniej.
Od peryferyjnego gracza do lidera
Jeszcze w 2022 roku udział polskiego kapitału w rynku wynosił zaledwie 2%. Teraz, po trzech kwartałach 2025 roku, wzrósł dziesięciokrotnie – do 0,6 mld euro ulokowanych w inwestycjach komercyjnych. Największy udział krajowych środków widać w segmencie biurowym – ponad połowa transakcji zawarta została z udziałem polskich firm i inwestorów.
Jak podkreśla Bartłomiej Zagrodnik, CEO Walter Herz, na decyzje o inwestycjach wpływają cztery czynniki:
- ochrona wartości majątku,
- dywersyfikacja portfela,
- budowanie prestiżu
- dążenie do stabilnego, pasywnego dochodu.
Polscy gracze wykorzystują przewagę rynkową – atrakcyjne ceny nieruchomości, rosnące czynsze i przejrzystość transakcji. Dzięki temu kapitał krajowy zaczyna konkurować z inwestorami z Europy Zachodniej, wyprzedzając amerykańskie fundusze.
Nowa klasa właścicieli – polscy milionerzy inwestują w mury
Największy nacisk na branżę kładzie rosnąca grupa HNWI (High Net Worth Individuals) – zamożnych Polaków, którzy zamiast luksusowych samochodów i akcji, kupują biurowce, magazyny i zabytkowe kamienice. Ta grupa, licząca już ponad 20 000 osób, aktywnie wchodzi w projekty joint venture i przejmuje gotowe aktywa o gwarantowanej stopie zwrotu.
Rentowność jest faktem, nie teorią: w Warszawie sięga 6,25%, a w przypadku centrów handlowych ok. 6,5%. Dla elit finansowych to poziom nieosiągalny w bezpiecznych obligacjach czy lokatach. Długoterminowe umowy najmu pozwalają z kolei osiągać ROI na poziomie 6–10% rocznie.
CYNICZNYM OKIEM: W kraju, gdzie na bankowym koncie pieniądze topnieją szybciej niż śnieg w marcu, ściana z cegły jest najlepszym sejfem.
Dla inwestorów o wysokim majątku inwestowanie w nieruchomości to nie tylko decyzja finansowa, ale również symboliczna. Własny biurowiec czy odrestaurowana kamienica w centrum to oznaka statusu, sukcesu i zakorzenienia.
Jak mówią doradcy, coraz popularniejsze są inwestycje z duszą – projekty rewitalizacyjne, które łączą historię z nowoczesnością. Współpraca z deweloperami w formule joint venture pozwala łączyć pasję kolekcjonera z realnym zyskiem przedsiębiorcy.
Kluczowe pozostaje jednak techniczne due diligence (TDD) – analiza, która pozwala oszacować realne koszty utrzymania i ryzyka inwestycyjne. „Bez TDD inwestycja to gra w ruletkę” – podkreśla Zagrodnik.
Rynek w ruchu, emocje w betonie
Zachodni inwestorzy powoli ustępują pola – Polska przestała być tanim rynkiem spekulacyjnym, a stała się strefą realnej produktywności. Wraz z napływem krajowego kapitału zmienia się charakter całej branży: mniej szybkich flipów, więcej inwestycji długoterminowych, mniej anonimowych funduszy, więcej rodzinnych marek i lokalnych partnerstw.
Równocześnie stabilizacja czynszów i wzrost wartości najmu sprawiają, że krajowy inwestor coraz bardziej przypomina zachodniego rentiera. A rosnąca liczba projektów biurowych i logistycznych świadczy o tym, że Polacy inwestują nie tylko emocjami, ale coraz częściej – analizą i kalkulatorem w dłoni.
CYNICZNYM OKIEM: Na polskim rynku nieruchomości właśnie zniknął kompleks „obcego kapitału” – teraz to my jesteśmy inwestorami, których inni chcą dogonić.
Transformacja polskiego rynku nieruchomości to coś więcej niż trend finansowy – to proces ekonomicznego dojrzewania kraju, który zaczyna akumulować własne bogactwo. W świecie niepewnych walut, inflacji i cyfrowych baniek, Polacy coraz bardziej wierzą w jedyną rzecz, która nie zniknie z dnia na dzień – metr kwadratowy własności.
A jeśli historia uczy nas czegokolwiek, to tego, że każdy boom inwestycyjny kiedyś się zatrzyma. Ale jedna rzecz jest pewna – tym razem to nie zagraniczny kapitał dyktuje warunki. To Polacy rozdają karty.
