W Polsce rośnie rynek mikrokawalerek, czyli mieszkań o powierzchni poniżej 25 m², które mimo swojej ograniczonej przestrzeni zdobywają coraz większą popularność na rynku wtórnym i w segmencie najmu. Według danych Otodom za II kwartał 2025 roku, mikrokawalerki stanowiły 1,9% ogłoszeń sprzedaży na rynku wtórnym (+9% r/r) oraz dostępnych było 3565 ofert najmu (+7% r/r), co świadczy o rosnącym zainteresowaniu tą kategorią mieszkań.
Mikrokawalerki – coraz większa podaż przy malejącej przestrzeni
Oferta mikrokawalerek na rynku wtórnym jest obecnie 4,2 razy większa niż u deweloperów, a te w nowych inwestycjach stanowią zaledwie około 0,5% rynku. Wynika to z obowiązujących od 2024 roku przepisów, które nakazują minimalną powierzchnię mieszkaniową na poziomie 25 m².
Ekspertka rynku mieszkaniowego z Otodom, Agata Stachowiak, zauważa trend wzrostu podaży i utrzymującej się od lat do 2025 roku dynamiki wzrostowej najmu mikrokawalerek, co wskazuje na zmieniający się charakter rynku. Tymczasem zainteresowanie kupnem mikrokawalerek wzrosło o 5% rok do roku, a na rynku wynajmu zanotowano 3% spadku.
Koszty i absurdalne ceny
Mikrokawalerki kosztują średnio 15,3 tys. zł/m², co daje około 382 tys. zł za 25 m². W największych polskich miastach, takich jak Warszawa, cena za metr kwadratowy rośnie jeszcze bardziej – nawet do 18,3 tys. zł/m², co ukazuje nieproporcjonalność rynku.
W Polsce mniejszy metraż często oznacza wyższą cenę za metr kwadratowy, co jest ewenementem rynkowym, prowadzącym do absurdalnych sytuacji, gdzie mieszkańcy płacą więcej za ciasną przestrzeń niż za większe lokale.
CYNICZNYM OKIEM: Cena mikrokawalerek i ich rosnąca podaż to nie dowód na elastyczność i zdrowie rynku nieruchomości, lecz symptom błędów i patologii, które zmuszają młodych Polaków do życia w klaustrofobicznej ciasnocie na użytek kapitału spekulacyjnego.
Mikrokawalerki – przymus, nie styl życia. Problemy jakościowe i społeczne
Choć tzw. „zawodowi nomadzi” mogą wybierać mikrokawalerki jako tymczasowe rozwiązanie i etap przejściowy, dużo częściej jest to konieczność wymuszona wysokimi cenami większych mieszkań i brakiem dostępnych alternatyw.
Badania pokazują, że Polacy średnio zmieniają mieszkanie 3,6 razy w życiu, co podkreśla tymczasowy charakter osiedlania się w takich małych lokalach. Sytuacje takie jak te przypominają trendy z metropolii światowych: Tokio, Paryżu czy Nowego Jorku, gdzie mikromieszkania od dawna służą adaptacji do ograniczonej przestrzeni i wysokich kosztów.
Mikrokawalerki nierzadko oznaczają kompromisy dotyczące jakości życia, takie jak brak prywatności, minimalna przestrzeń do przechowywania rzeczy, niewystarczająca wentylacja czy ograniczony dostęp do światła dziennego, co może wpływać negatywnie na zdrowie mieszkańców.
Krytycy podkreślają, że mikrokawalerki to objaw rynku mieszkaniowego, który nie nadąża z tworzeniem komfortowych i dostępnych mieszkań dla młodych rodzin i osób pracujących zdalnie.
CYNICZNYM OKIEM: W Polsce rosnąca popularność ciasnych klitek to raczej rezultat długotrwałego zaniedbania polityki mieszkaniowej niż świadomy wybór mieszkańców. To zmuszanie kolejnych pokoleń do życia na pół powierzchni, na której kilka dekad wcześniej żyło się komfortowo.
Regulacje i przyszłość mikrokawalerek. Inwestycja, czy pułapka?
Nowelizacja prawa budowlanego z 2024 roku wymusza minimalną powierzchnię mieszkań nowych inwestycji, co ogranicza powstawanie mikrokawalerek na rynku pierwotnym. Jednak rynek wtórny wciąż jest ich kopalnią i głównym miejscem handlu, a inwestorzy chętnie kupują mikromieszkania ze względu na ich wysoką rentowność najmu, często oscylującą w granicach 6-8% rocznie.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje wprowadzenie norm dotyczących odpowiedniego dostępu do światła i wentylacji w mieszkaniach do 25 m², by przeciwdziałać budowaniu niskiej jakości klitek i poprawić jakość życia mieszkańców.
Mikrokawalerki są atrakcyjne ekonomicznie zarówno dla młodych ludzi, studentów, singli, jak i inwestorów szukających stabilnego dochodu pasywnego. Niższe koszty zakupu i utrzymania sprawiają, że stają się coraz popularniejszym wyborem.
Jednak eksperci ostrzegają przed ryzykiem nasycenia rynku i możliwym spadkiem zainteresowania najmujących, zwłaszcza w obliczu zmieniających się preferencji i nowych wymagań prawnych.
Mikrokawalerki w Polsce to zjawisko dynamiczne, choć pełne paradoksów – rosnące podaż i ceny pokazują ogromny popyt, ale również wskazują na poważne niedobory i kryzys mieszkaniowy, który dotyka zwłaszcza młode pokolenia.
Polityka mieszkaniowa i regulacje muszą wyprzedzać rozwój rynku, zapewniając jakość życia i realne szanse na dostęp do większych, komfortowych mieszkań.
W przeciwnym razie ciasnota i drożyzna staną się normą, a Polska zamieni się w kraj mikrokawalerek – miejsca, gdzie metr kwadratowy jest na wagę złota, a marzenia o własnym kącie rozmywają się w morzu kolejnych korekt cen.
