W coraz bardziej nierównym krajobrazie europejskiego rynku nieruchomości pojawia się coraz bardziej dramatyczny obraz rosnących kosztów mieszkaniowych, które coraz dotkliwiej odbijają się na portfelach mieszkańców poszczególnych krajów Unii Europejskiej. W wielu państwach proporcja wynagrodzeń przeznaczanych na czynsz czy raty kredytowe przekracza niebezpieczne progi, prowadząc do społecznych napięć, a nawet gwałtownych protestów, jakie niedawno wybuchły w takich miastach jak Barcelona, Lizbona czy Berlin.
Kto najciężej odczuwa presję rynkową?
Na podstawie aktualnych danych Eurostatu, można jasno pokazać, w których krajach europejskich miejskie koszty mieszkaniowe pochłaniają ponad 40% dochodów netto gospodarstw domowych.
Zaskakująco, Polska plasuje się na samym końcu tej listy, czyli w grupie państw, gdzie stosunkowo najmniej osób doświadcza przeciążenia mieszkaniowego, co jednak nie oznacza, że problem jest u nas bagatelizowany.
Na drugim biegunie mamy Grecję, gdzie mieszkańcy wobec niskich wynagrodzeń i rosnących cen nieruchomości żyją w niemal trzykrotnie gorszych warunkach niż średnia europejska.
W 2024 roku stosunek ceny domu do przeciętnego dochodu wyniósł tam aż 12,7, co jest najwyższym wynikiem od 2007 roku. Wzrost ten spowodowany jest nie tylko przez inflację, ale i napływ zagranicznych nabywców, którzy wywindowali ceny jeszcze wyżej, pozostawiając lokalnych mieszkańców z niedostępnym dla nich rynkiem.
Dania – w cieniu obniżek stóp, ceny rosną na potęgę
Na drugim miejscu jest Dania, gdzie aż 22,7% populacji miejskiej zmaga się z przekraczającym 40% dochodu obciążeniem kosztami mieszkań. Obniżki stóp procentowych przeprowadzone aż osiem razy od czerwca 2024 roku nie pomogły, a wręcz napędziły popyt na nieruchomości. W stolicy, Kopenhadze, ceny mieszkań podwoiły się w ciągu ostatniej dekady, tworząc bańkę, która zdaniem wielu ekspertów grozi pęknięciem.
Niemcy – wyższe płace łagodzą kryzys, ale koszt życia wciąż wywiera presję
Pomimo wysokich kosztów życia, w Niemczech tylko 13,1% mieszkańców zmaga się z dużym obciążeniem kosztami mieszkaniowymi, co zawdzięczają relatywnie wyższym wynagrodzeniom – średnio o 35% powyżej unijnej średniej.
Niemniej jednak astronomiczne ceny nieruchomości w większych miastach i długa lista oczekujących na tanie mieszkania sprawiają, że problem dostępności nadal jest realny.
W grupie państw, gdzie mieszkańcy mogą nieco odetchnąć, wyróżniają się Chorwacja i Litwa. Tam wysoki poziom własności mieszkań chroni przed wahaniami kosztów i pozwala zminimalizować presję czynszów czy rat kredytowych.
Polska na końcu stawki, czyli co? Alarm w Europie
Mimo że Polska zamyka tabelę pod względem odsetka ludności miejskiej płacącej ponad 40% dochodu na mieszkanie, problem mieszkaniowy narasta również u nas – choćby w dużych miastach, gdzie ceny nieruchomości szybują, a przeciętne zarobki nie nadążają za kosztami.
CYNICZNYM OKIEM: Polska być może nie jest jeszcze w epicentrum tego kryzysu, lecz skrycie czuje nadchodzącą burzę. Niczym zielony nowicjusz na polu walki o dach nad głową, przyszłe pokolenia mogą się przekonać, że tanie mieszkania to mit, legenda przekazywana w rodzinach z ust do ust.
| Miejsce | Kraj | Odsetek ludności miejskiej wydającej >40% dochodu na mieszkanie (2024) |
|---|---|---|
| 1 | Grecja | 29,0% |
| 2 | Dania | 22,7% |
| 3 | Norwegia | 21,0% |
| 4 | Szwajcaria | 20,4% |
| 5 | Czechy | 14,1% |
| 6 | Szwecja | 13,2% |
| 7 | Niemcy | 13,1% |
| 8 | Austria | 12,0% |
| 9 | Węgry | 11,3% |
| 10 | Belgia | 11,1% |
| 11 | Luksemburg | 9,8% |
| 12 | Holandia | 9,7% |
| 13 | Serbia | 9,6% |
| 14 | Francja | 9,4% |
| 15 | Estonia | 8,7% |
| 16 | Hiszpania | 8,5% |
| 17 | Portugalia | 8,2% |
| 18 | Finlandia | 7,7% |
| 19 | Słowacja | 7,4% |
| 20 | Łotwa | 7,3% |
| 21 | Bułgaria | 6,6% |
| 22 | Włochy | 6,6% |
| 23 | Irlandia | 5,7% |
| 24 | Polska | 5,7% |
| 25 | Malta | 4,6% |
| 26 | Słowenia | 4,6% |
| 27 | Rumunia | 4,3% |
| 28 | Litwa | 4,2% |
| 29 | Chorwacja | 3,4% |
| 30 | Cypr | 2,6% |
Nierówność w dostępie do mieszkań to nie tylko liczby i tabele – to realne życie i dramaty milionów ludzi. W Hiszpanii, Portugalii czy Niemczech protesty na ulicach już dawno przestały być epizodem, a stały się symptomem systemowej choroby rynku nieruchomości.
Rosnące koszty mieszkaniowe i brak dostępnych rozwiązań cementują podziały społeczne, zwiększają złość i sfrustrowanie, a czasem przeradzają się w wybuchy społecznych zamieszek.
Jeśli kondycja rynku mieszkaniowego w Europie miałaby być miarą zdrowia społeczno-gospodarczego, to problem rosnących kosztów i coraz większej liczby osób przekraczających granicę 40% obciążenia dochodów to gorzka diagnoza współczesnej Europy.
Choć Polska jeszcze na niższych pozycjach, niespełnione oczekiwania, brak prolongat i inwestycji w przystępne mieszkania stanowią wyzwanie, któremu nie da się uciec.
Przyszłość rynku mieszkaniowego to nie tylko kwestia ekonomii, lecz także politycznej odpowiedzialności i zdolności do odpowiednich reform. Czy politycy zdołają zatrzymać ten trend, czy też za kilka lat zobaczymy prognozy jako rzeczywistość również na naszych ulicach?
